D’après MSCI, le rendement global de l'immobilier français s’affiche à +0,6 % au 1er semestre 2020
Après une année 2019 très favorable à l’immobilier d’investissement, porté par la faiblesse des taux d’intérêt et l’appétit des investisseurs internationaux, l’année 2020 aura bien sûr été plus compliquée en raison de la crise sanitaire du Covid-19 qui s’est inscrite dans la durée. Pour rappel, la performance globale de l’immobilier d’investissement en France en 2019 avait été de 8,4%, se décomposant en 4,1% de rendement locatif et 4,2% de valorisation du capital. Cette hausse des valorisations était exceptionnelle, plus de 1,8 point au-dessus de celle enregistrée en 2018. Pour le 1er semestre 2020, l’indice MSCI France Biannual Property Index a affiché par contraste un maigre +0,6%, décomposé en un rendement locatif de 1,8% et un rendement en capital de -1,2%.
Pas d’effondrement des valorisations, mais une performance en capital nettement négative au 1er semestre 2020, ce qui n’est guère surprenant au vu de la profondeur de la récession économique encaissée pendant cette période. Tous les secteurs ne sont pas non plus logés à la même enseigne : le plus touché est assez logiquement l’immobilier de commerce, avec une baisse de valorisation de -3,4% sur le 1er semestre, les centres commerciaux affichant même -5,2% de baisse moyenne de prix. Mais attention, ce secteur avait déjà commencé à connaître des chutes de valorisations en 2019, sa performance globale sur 1 an se limitant à +0,1% (au 30/06/2020). Sur les actifs de bureaux, c’est le grand écart en fonction des secteurs géographiques : les bureaux situés dans Paris intra muros voient leur valeur encore progresser au 1er semestre, de +1,1%. A l’inverse, le quartier du Croissant Ouest La Défense subit une chute des valeurs de -3,9%. La logistique et les locaux d’activité enregistrent quant à eux une baisse de valorisation limitée à -0,3%.
En terme de rendement global, la hiérarchie apparaît sans surprise en faveur de la logistique (2,1% de performance globale), suivie par le bureau (+1,1%), le commerce affichant quant à lui un niveau franchement négatif à -1,6%.
«Cette édition de l’index est évidemment un peu particulière, puisqu’il s’agit de la première publication depuis la crise du Covid-19, résumait Carine Dassé, vice-présidente Real estate client coverage France, Belgique et Ibérie chez MSCI. Nous avons notamment observé une baisse du rendement en capital, qui devient négatif à -1,2 % sur 6 mois, mais est variable en fonction des segments de marché.»
Pour rappel, l’indice MSCI France Biannual Property Index mesure la performance globale (rendement locatif + appréciation du capital, mesurés hors effet de l’endettement) de 741 actifs immobiliers pour un encours de 49,5 milliards € à fin juin 2020. La prochaine édition de l’indice pour l’année 2020 complète sera publiée à la fin du premier trimestre 2021, il sera alors intéressant d’observer si les tendances du 1er semestre se confirment avec la seconde vague épidémique de l’automne et les restrictions qui l’ont accompagnée.
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